【確定申告】外壁塗装は修繕費として計上できる？資本的支出との違いは？

不動産としてマンションやアパートを保有していると、建物を維持するために管理やメンテナンスが必要になります。その中でも「外壁塗装」は建物の美観を保つだけでなく建物自体の劣化を防ぐ効果があるため定期的に行っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、確定申告の際に外壁塗装は「修繕費」として計上することができるのか解説します。

外壁塗装は修繕費として経費計上が可能

結論ですが、外壁塗装は「修繕費」として経費計上が可能です。

後ほどご紹介しますが、よく似た経費として「資本的支出」というものがあります。外壁塗装は「修繕費」か「資本的支出」に分類されるようになっており、それぞれ以下のような特徴があります。

• 修繕費：建物の維持、管理、あるいは原状回復を目的とするもの
• 資本的支出：建物の価値や性能、耐久性を向上させることを目的とするもの

ここで「資本的支出」に分類されると、「修繕費」として計上することができません。

資本的支出との違いは？

「資本的支出」は、建物自体の

• 価値
• 性能
• 耐久性

を今よりも良くする目的で行われた工事にかかった費用のことを言います。

一方で、「修繕費」は建物の損傷した部分を修繕する原状回復工事にかかった費用のことを言います。そのため原状回復に該当するのか、それとも建物の質を上げる工事に該当するのかによって計上する経費の種類が変わります。

修繕費として認められない例もある

もちろん、修繕費として認められない例もあります。一般的に、修繕費として認められる工事は以下のようになっています。

• 建物の維持を目的とした外壁塗装
• き損してしまった床の取り換え
• 傷んでしまった畳の表替え
• き損してしまったガラスの交換、障子、ふすまの張り替え
• き損してしまった屋根の防水工事

ただ、以下のような工事は修繕費ではなく資本的支出と認められるケースが多いです。

• 外壁の耐久性を増すことを目的として、モルタル塗りの壁をタイルに貼り替える工事
• 非常階段を建物に後から取り付ける工事
• 事務所用であった部屋を居住用に用途変更する工事

工事する前にどちらに該当するのかを調べておく必要があります。

【外壁塗装】確定申告前に知っておくべき節税のお話

さて、ここで外壁塗装関連の節税について少し触れておきます。

1.減価償却

「減価償却」は経理上、「資本的支出」として処理をします。

既存の塗料からグレードアップして別の塗料を使ったり、断熱性・耐久性を向上させるための工事費用は全て「資本的支出」になります。減価償却の対象となり、法律で決まっている法定耐用年数と照らし合わせながら経費処理を行います。

2.法定耐用年数

減価償却をする際、「法定耐用年数」という考え方に沿って経費処理を行います。

塗料と建物の「法定耐用年数」は異なり、法律で定められた減価償却期間を用いて算出されるのが一般的です。ちなみに、国税庁リストには「外壁塗装」という項目はありませんので「建物」の法定耐用年数を用います。

外壁塗装の償却期間について

減価償却として処理をする上で「償却期間」の存在は無視できません。

「償却期間」とは、経費計上をしていく年数のことを指し、対象物により年数は異なります。外壁塗装の場合は国税庁が公表しているリストに「外壁塗装」という項目がありません。そのため、外壁塗装を行なった対象である「建物」の耐用年数が適用される仕組みとなっています。

建物の耐用年数

建物の耐用年数は以下の通りです。

それ以外の耐用年数は国税庁HPをご覧くださいませ。

▶︎「減価償却費」の計算について

まとめ

外壁塗装は「修繕費」か「資本的支出」のどちらかに分類されます。

• 修繕費：建物の維持、管理、あるいは原状回復を目的とするもの
• 資本的支出：建物の価値や性能、耐久性を向上させることを目的とするもの

それぞれこのような違いがありますので抑えておきましょう。