長期優良住宅のメリットとは

従来の「つくっては壊す」スクラップ＆ビルド型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として、長期にわたり住み続けられるための長期優良住宅を普及させるため、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成20年12月5日に成立し、平成21年6月4日に施行されました。

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅のことです。

長期優良住宅の認定基準

■劣化対策
構造躯体の耐久性は、100年ほど。

劣化しやすい内装や外壁などは、もちろん途中でリフォームすることが前提です。

たとえば鉄筋コンクリートなら、セメントを濃くし、コンクリートのかぶりを厚くします。

木造だと、床下や屋根裏に点検口を設け、床下の高さを330mm以上にします。

■耐震性
めったにないような大きな地震があっても、基本的には損傷が少ないこと。

ちょっとくらいはクラックが入るかもしれませんが、構造には影響なく、補修すれば暮らせるような、強い住まいです。

建築基準法で想定されている1.25倍の地震が起こっても、壊れることはありません。

■メンテナンスのしやすさ
構造躯体は長持ちしますが、内装や設備は10～20年ほどで劣化します。

この時、”簡単にメンテナンスができるか”というのも重要な基準になっています。

10年、20年なんてまだまだ先のような気がしますが、確実に起こること。

どれほど将来を想定して設計されているか、ということも、住まいの重要なポイントです。

■リフォームのしやすさ
「子供が独立した」「同居することになった」など、どのようなご家庭でも、必ずライフスタイルが変わります。

そこで重要になるのが、リフォームのしやすさです。

たとえば、マンションなら将来の間取り変更に備え、配管・配線に必要な天井高を確保していることが重視されます。

■バリアフリー対策
廊下や出入り口の幅を、車椅子が通りやすいように広めに設けるなど、将来のバリアフリーリフォームに対応できるよう、現時点で計画しておくことも大切です。

■省エネ
断熱性や気密性など、省エネルギー対策がなされているか。

暮らし心地や家計に直結することなので、こちらも長期優良住宅じゃなくても、ぜひ取り入れてほしいところです。

■居住環境
条例によって、過ごしやすい街づくりがなされているかどうかも大切です。

いくら住まいが素敵だからと言っても、家の前をトラックが通っていたり、街灯の少ない帰り道だったりしたら、暮らし心地はイマイチ。

緑や花に囲まれたような、美しい街並みであってほしいですね。

■居戸面積
2人暮らしの世帯なら、ある程度の広さが必要です。

そこで、マンションは55平米以上、一戸建ては75平米以上という基準がもうけられています。

地域の状況によって引き上げられたり、引き下げたりもするそうです。

■維持保全計画
屋上などの防水、給排水などの点検時期と補修内容を、あらかじめ計画しておけなければなりません。

少なくとも10年ごとに点検を行います。

「そろそろかな、どうしよう」と迷っているうちに、面倒になるのがメンテナンス。

しかし、こうして時期が決められていたら、イヤでもやらざるを得ません。

長期優良住宅のメリットは税制が優遇されること

長期優良住宅のメリットは、先述したように〈安心して暮らせる〉という点に加えて、〈税金が優遇される〉という点です。

長期優良住宅を新築したり、購入することで、いろいろな優遇処置があるようです。

上手く使えば、かなりのメリットに。

■所得税の住宅ローン控除
借り入れした住宅ローンの、年末の残高の1％が所得税から控除されます。

一般の住宅だと控除対象限度額は4000万円ですが、長期優良住宅なら5000万円（2014年以降に住み始めた場合）。

10年間適用されるので、最大100万円ほどの差が生まれます。

■所得税の投資型減税
長期優良住宅にかかった費用（上限500万円）の10％が、年末の所得税額から控除されます。

■登録免許税の軽減
不動産を取得すると、登記の申請が必要になります。長期優良住宅だと、登録免許税が軽減されます。

■不動産取得税の軽減
不動産を取得したときや、新築・増築したときに、不動産取得税がかかります。

新築住宅だと、不動産取得税＝（固定資産税評価額－1,200万円）× 3％となりますが、長期優良住宅だと軽減率が大きく、（固定資産税評価額－1,300万円 ）× 3％となります。

■固定資産税の軽減　
新築を建てたり、購入した場合は、一定期間、固定資産税が2分の1に軽減されます。

しかし長期優良住宅であれば、マンションなら5年→7年、一戸建てなら5年→7年まで、軽減期間が延長されます。

まとめ

長期優良住宅のように、しっかりとした住まいであれば、中古で買っても安心ですね。

長期優良住宅の認定制度がスタートしてから6年、認定物件数は増加しています。

国土交通省の発表によると、長期優良住宅の一戸建ては576068戸、マンションは15939戸となっています（平成27年3月時点）。

しかし、中古物件のなかにで長期優良住宅を見つけるのは、むずかしいのが実情。

「いいな」と思った中古物件が、たまたま長期優良住宅の一戸建てやマンションだったら「ラッキー」というくらい。

まだまだ私たちのほうから選べる状況ではありません。

長期優良住宅のように健全な建物が増えてくると、中古住宅を安心して買えるようになり、さらに日本が目指すストック型社会が確立されるのですが、それにはもう少し時間がかかりそうです。