神奈川県全域で対応！外壁塗装・メンテナンス工事専門店
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一般的に外壁塗装をするタイミングは、築年数が10年過ぎたころと言われています。
しかし、収益物件の場合は「メンテナンスの時期が来たから塗装する」だけではなく、その物件の投資戦略に沿って「キャッシュフローを最大化」するために工夫し、実行した方がより投資効率が高くなると言えるでしょう。
マルセイテックはキャッシュフローを最大化にするプランニングとオーナー様目線の追及をしたショールーム完備の外装リフォーム専門店です。
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アパートやマンションも戸建て住宅と同じように、建物を長期的に美観を保ち資産価値を維持する上で、定期的な外壁塗装メンテナンスは不可欠であると考えられます。
新しく住む部屋を探している人にも、既に入居している人にも良い印象を持ってもらえるよう、適切なペースで適切なメンテナンス計画を立て、実行することが重要なポイントです。
建物の外観は入居希望者が必ず確認する部分です。
部屋探しに大きく影響しますので、定期的に外壁塗装を行って美観を保つことは大きなメリットがあります。
新築時の外壁の美しさは、およそ10年前後でゆっくりと光沢や防水性などの機能を失っていき、塗替えが必要なレベルになってしまいます。
築10年後もしくは前回の塗替えから10年以上経過している場合は、外壁塗装によって新築時のような美観と機能性を取り戻すことが出来ます。
外壁塗装によって新築物件と同様の外観になれば、築年数が多少経過している物件であっても、高い入居率を維持することが可能となるでしょう。
築年数という時間の経過とともに不動産としての資産価値が下がっていくことを避けることは出来ませんが、賢くメンテナンスをすれば資産価値を長期的に高く保つことが可能となります。
収益物件の外壁塗装は、ただ単に美観の維持や、カラーを変えることで外観のイメージを刷新するだけではなく、防水性の維持のためにも行います。
外壁塗装と同じタイミングで、コーキング工事やベランダ・バルコニーなどの防水工事も検討すると良いでしょう。
アパートやマンションといった収益物件の外壁塗装工事を行う場合、１回の工事費用は150～200万円以上と高額になる場合が多くあります。
大きな出費となりますので、先延ばしできる事であればそうしたいと考えるオーナー様も多いのではないでしょうか。
しかしリフォーム工事を先延ばしにすることで生じる『収益物件の資産価値の低下』や『入居率の低下』といったデメリットを考慮すれば、定期的にメンテナンスを行うことが最も経済的という結論に至ります。
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藤沢市は、南は相模湾に面し、北は相模原台地の緩やかな丘陵が続く気候温暖な自然環境に恵まれた街です。昭和１５年１０月１日、市になって以来、完成編入しながら現在では面積６７．５１?・人口約３８万人の都市として発展してきました。６７．５１m2の市域のうち６７％を市街化区域面積、３３％を市街化調整区域面積としています。藤沢市の用途地域は住宅系地域が７７.７％であり、その内第一種低層住居専用地域が４６．９％であり、良好な住宅都市としての性格を強く現しています。
| 概要 | 藤沢市は、相模湾に面した相模野台地の緩やかな丘陵が続く気候温暖な自然環境に恵まれたまちです。中世に遊行寺の門前町として始まり、江戸時代には東海道藤沢宿として、また江の島詣の足場として発展しました。東京からほぼ50kmに位置し、交通にも恵まれていることから都内、横浜圏への住宅都市として、また、江の島をはじめ、片瀬・鵠沼・辻堂西海岸に多くの観光客が訪れる観光都市として栄えています。 | |
|---|---|---|
| 総面積 | 69.57km2 | 601位（815市区中） |
| 世帯数 | 180170世帯 | 52位（815市区中） |
| 人口総数 | 433526人 | 46位（815市区中） |
| 年少人口率（15歳未満） | 13.48％ | 151位（815市区中） |
| 生産年齢人口率（15〜64歳） | 62.25％ | 104位（815市区中） |
| 高齢人口率（65歳以上） | 24.27％ | 704位（815市区中） |
| 転入者数 | 20041人 | 52位（815市区中） |
| 転入率（人口1000人当たり） | 46.23人 | 187位（815市区中） |
| 転出者数 | 16882人 | 56位（815市区中） |
| 転出率（人口1000人当たり） | 38.94人 | 302位（815市区中） |
| 主な祭り・行事 | 湘南江の島春まつり みなと春まつり 藤沢市民まつり ふじさわ江の島花火大会 藤沢・江の島宝探し 遠藤あじさいまつり 遠藤竹炭祭 小出川彼岸花まつり 江no・Fes 新春藤沢・江の島歴史散歩 藤沢宿遊行の盆 江の島天王祭 ふじさわ産業フェスタ ふじさわ畜産ふれあいまつり 湘南の宝石 収穫観光ウォークラリー サイクルチャレンジカップ藤沢 江の島大道芸フェスティバル ふじさわ元気バザール Colors-Fest!enoshima 江の島マイアミビーチショー 江の島灯籠 龍の口竹灯籠 納涼花火 藤沢七福神めぐり | |
| 市区独自の取り組み | 総合計画に替わる市政運営の総合指針の実行 藤沢型地域包括ケアシステムの推進 健康寿命日本一に向けた取組 シティプロモーションの展開 街なみ百年条例に基づく景観とにぎわいの形成 13地区ごとに地域の特色あるまちづくりの推進 東京2020オリンピック競技大会セーリング競技開催に向けた取組 藤沢市子どもをいじめから守る条例 藤沢市アートスペース 藤沢市ふじさわ宿交流館 藤沢市藤澤浮世絵館 藤沢市教育応援基金 | |
| ふるさと納税に対する取り組み | 使い道は、(1)愛の輪福祉基金(2)みどり基金(3)交通安全対策基金(4)平和基金(5)文化振興基金(6)環境基金(7)スポーツ振興基金(8)災害復興基金(9)教育応援基金(10)市政全般。お礼の品として、1万円以上の寄付をした方に、天然酵母パンセット・藤沢ワインセットなどの市内産品や、市民マラソン参加、花火大会観覧、江の島クルージングなどの市内での体験機会を提供。 | |
| 地方債現在高 | 77,678,912千円 | 718位（815市区中） |
| 地方債現在高：1人当たり | 179千円 | 61位（815市区中） |
多くの人を魅了し続ける湘南エリア藤沢市ですが、その地域としての特性となる潮風は住宅にとって決して良いものではありません。
特に人口の多い藤沢市エリアでは「塩害」に注意しなければなりません。
建物へ悪影響を及ぼす塩害とは、潮風によって運ばれた塩分が金属に付着して錆びる現象のことを言います。
この塩害はいわゆる農業で起きる塩害とは異なり、海に近くて潮風が吹き込まれる地域全体で起きるものですので、広範囲で発生する症状になります。
金属系のサイディング外壁の方はもちろんですが、どの外壁でも潮風が当たる地域では建物には金属が使われていることが多く、塩害には気を付けなければなりません。
塩害は潮風が届く広範囲で注意が必要です。
一般的には海から5㎞も離れていない地域では塩害対策を行ったほうが良しとされています。
また、それ以外にも車や自転車が錆びやすい、道路標識の塗装が剥がれて錆びているというような症状が見受けられる地域では、塩害対策された外壁塗装が大切になります。
潮風は広範囲に及びまた、遮ることも難しいものですから、建物に使われる金属を錆から守る機能を付与することが一番の塩害対策になります。
塩害が起きる地域での外壁塗装は、まだ錆が発生していない場合と、すでに錆が発生してしまっている場合の2つのパターンがありますので、それぞれどのような工事作業が行われるのか紹介していきます。
錆が発生する前に塗り直しをする場合、通常の塗装作業となります。
高圧洗浄で汚れや潮をしっかりと洗い流していきます。
鉄部は表面がつるつるしていますので、「ケレン作業」で表面に傷をつけて塗料の密着性を高めます。
塩害被害地域ではこのケレン作業が丁寧に行われるかが非常に重要となってきます。
ケレン作業が甘いとすぐに塗料が剥がれ落ち、錆が発生してしまうので、工事が始まる前に業者に確認しておきましょう。
ケレン作業が終われば錆びに強い「錆止め塗料」を使って塗装していきます。
錆止め塗料は鉄部に使うための塗料で、通常の塗料とは異なり、付着性・防食性・耐久性を兼ね備えた塗料です。
エポキシ樹脂系の錆止め塗料を選択すると良いでしょう。
すでに錆が発生してしまった場合の外壁塗装は、まず錆を落とすことから始まります。
ケレン作業でしっかりと表面の錆を落とすことが重要ですので、ケレン3種、もしくはケレン2種といった錆をしっかりと落とす工程を挟みます。
錆面積が広い場合にはケレン3種を施し、電動工具を使って表面を整えます。
程度が最も軽い場合はケレン4種の工程で済みますのでその分費用が抑えられます。
十分に錆を落とせたら後は通常作業と変わらず、下塗り、中塗り、上塗りと重ねて塗膜を形成させれば終わりです。
鉄部に焦点を定めてお伝えしてきましたが、金属系外壁以外の外壁材でも塩害の被害を受けることもあります。
潮風は常に吹いてきますので、放っておいたら外壁や屋根、窓には潮が溜まっていきます。
そこで、外壁塗装よりも定期的に、ご自分で外壁の水洗いをするのが効果的です。
外壁の色褪せも引き起こしかねないので、沿岸部の建物ではご自分での定期的なメンテナンスも重要となります。
お客様の気持ちに寄り添った対応と妥協のない丁寧な仕事を心がけています。
一人一人のお客様に合わせてベストなご提案を致しますので、お気軽にお立ち寄りください。
「家を建ててから、気づけばもうすぐ10年。ハウスメーカーの点検でも塗装を勧められたけど、本当に今やらなきゃいけないの？」
「見た目はまだ綺麗に見えるし、お金もかかることだから、できるだけ先延ばしにしたい……」
そのように悩まれている方は、非常に多いです。
外壁塗装は決して安い買い物ではありませんから、慎重になるのは当然のことです。
しかし、結論からお伝えすると、「築10年」というのは、塗装工事を検討すべき非常に重要なタイミングです。
なぜなら、建物は私たちが思っている以上に、毎日の紫外線や雨風でダメージを受けているからです。もし、「まだ大丈夫」と思ってサインを見逃してしまうと、雨漏りなどの大きなトラブルに繋がり、修繕費用が膨れ上がってしまうこともあります。
この記事では、多くの外壁塗装を手掛けてきた私たち[貴社名]が、**「なぜ築10年なのか？」という理由と、「プロが現場でチェックしている3つの劣化サイン」**について詳しく解説します。
一般的に「外壁塗装は築10年が目安」と言われるのには、明確な理由があります。
それは、日本の住宅で最も多く使われている外壁材（サイディング）や、屋根の**「防水機能」が切れるタイミング**がおおよそ10年前後だからです。
新築時に塗られている塗料や、外壁の継ぎ目を埋めている「シーリング（コーキング）」は、紫外線や温度変化によって少しずつ劣化していきます。その限界が来やすいのが、ちょうど5年〜10年経過した頃なのです。
防水機能が切れるとどうなる？
外壁が水を弾かなくなると、壁材自体が雨水を吸い込んでしまいます。すると、壁が反り返ったり、ボロボロと崩れたり、最悪の場合は建物内部の柱を腐らせて「雨漏り」を引き起こします。
つまり、「築10年だから絶対に塗装しなければならない」という法律はありませんが、**「お家の防水機能が切れかかっている可能性が高いので、一度点検（健康診断）をすべき時期」**であることは間違いありません。
「うちはまだ築8年だから大丈夫」「もう築15年だけど見た目は平気そう」
実は、築年数はあくまで目安にすぎません。
立地条件（日当たりの良し悪し、風通し、交通量など）によって、劣化のスピードは家ごとに全く異なります。そこで重要になるのが、**「家が出しているSOSサイン」**を見逃さないことです。
以下の3つの症状が出ていたら、築年数に関わらず早めの点検をおすすめします。
危険度：★★☆☆☆
晴れた日に、外壁を指でサッと撫でてみてください。指に「白い粉」がつきませんか？
[ここに指に白い粉がついている写真を挿入]
これは「チョーキング現象」と呼ばれ、紫外線によって塗料の成分が分解され、粉状になって表面に出てきている状態です。
これが出ているということは、**「外壁の防水バリア機能がなくなっていますよ」**というサインです。今すぐ雨漏りするわけではありませんが、塗り替え検討の最もわかりやすい合図です。
危険度：★★★☆☆
外壁の表面に、髪の毛のような細いひび割れや、爪が入るような深いひび割れはありませんか？
[ここにひび割れ（クラック）の写真を挿入]
小さなひび割れ（ヘアクラック）であっても、そこから雨水は浸入します。
さらに、冬場に侵入した水分が凍って膨張すると、ひび割れを内側から広げてしまい、外壁材を割ってしまうこともあります。こうなると塗装だけでは直せず、外壁の張り替え工事が必要になり、費用が高額になってしまいます。
危険度：★★★☆☆
北側の壁や、日当たりの悪い場所に、緑色のコケや藻が発生していませんか？
「汚れているだけ」と思われがちですが、実はこれも危険信号です。
壁にコケが生えるということは、**「壁が水を弾かずに、常に湿気を含んでいる」**という証拠です。
湿った状態が続くと外壁材が脆（もろ）くなり、カビの原因にもなります。高圧洗浄で洗えば一時的に綺麗になりますが、防水機能が失われている根本原因を解決しない限り、すぐにまた生えてきてしまいます。
ここまで一般的な目安をお話ししましたが、私たちマルセイテックが活動している神奈川県特有の事情もあります。
この地域は海が近く潮風の影響を受けやすいといった特徴があります。
そのため、一般的な教科書通りの「10年」よりも少し早く、8年〜9年頃から劣化が目立ち始めるお宅も少なくありません。
実際に先日ご相談いただいた藤沢市のA様邸（築12年）では、見た目は綺麗でしたが、詳しく調査すると目地のシーリングが痩せて隙間が空いており、そこから雨水が入っている状態でした。
「もっと早く相談していれば、簡単な補修で済んだのに……」と後悔されないためにも、少しでも気になる症状があれば、地元の専門家に相談するのが安心です。
外壁塗装の時期についてまとめると、以下のようになります。
「うちの壁は、あとどれくらい持つのかな？」
「そろそろ塗装が必要か、まだ様子見でいいか、正直に教えてほしい」
そのようにお考えの方は、ぜひ[貴社名]の無料外壁診断をご利用ください。
私たちは、塗装の押し売りは一切いたしません。「まだ塗装の必要はありませんよ」と正直にお伝えすることもよくあります。
まずは現状を知ることが、大切なお家を長持ちさせる第一歩です。どうぞお気軽にご相談ください。
サイディングの外壁の住宅でよく使われている外壁材のことです。主にセメントや繊維質（パルプや木繊維）などで作られており、防火性や耐久性、デザイン性、価格、メンテナンスのしやすさなどどの項目でもバランスの取れたいい外壁材です。
シーリングとは、外壁材のつなぎ目や窓のまわりに使用されている、雨水の浸入を防ぐものになります。コーキングとも言われています。
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